Ипотека на строительство устроена иначе, чем на квартиру. Банк не выдаёт всю сумму сразу: деньги приходят траншами, по этапам стройки, после проверки того, что уже сделано. Проценты начисляются на выданную часть кредита, поэтому первые платежи меньше, а платёж растёт по мере стройки. Разбираем программы 2026 года, критерии банка, документы и порядок действий.
Программы 2026 года
| Программа | Ставка | Лимит | Кому подходит |
|---|---|---|---|
| Семейная ипотека | до 6% | до 12 млн ₽ (Москва, МО, СПб, ЛО), до 6 млн ₽ — остальные регионы | Семьи с ребёнком до 6 лет, ребёнком-инвалидом или двумя и более несовершеннолетними детьми |
| Сельская ипотека | 0,1–3% | до 6 млн ₽ | Жители сельских территорий (до 30 тыс. жителей): работники АПК, соцсферы, участники СВО |
| IT-ипотека | до 6% | до 9 млн ₽ | Сотрудники аккредитованных IT-компаний (кроме Москвы и Санкт-Петербурга) |
| Рыночная | от ~20% | по решению банка | Остальные заёмщики |
Ипотечные программы на строительство дома: ставки и лимиты (июль 2026)
Во всех программах первоначальный взнос — от 20%. Срок кредита — до 25–30 лет. Условия меняются в течение года: точную ставку и лимиты по вашей ситуации уточняйте в банке.
Чем ипотека на стройку отличается от ипотеки на квартиру
В квартире банк переводит деньги продавцу один раз. В строительстве деньги выдают по этапам: фундамент — каркас — кровля — инженерия — отделка. Каждый транш — после подтверждения, что предыдущий этап выполнен.
Для льготных программ нужен аккредитованный банком подрядчик и эскроу-счёт: деньги лежат на счёте, подрядчик получает их после завершения стройки и регистрации дома. Банк платит за реально выполненные этапы, поэтому заказчик не финансирует стройку авансом.
Что банк проверяет перед одобрением
- Участок: собственность или аренда не короче срока кредита, разрешённый вид использования (ИЖС, ЛПХ, СНТ), отсутствие обременений.
- Коммуникации: круглогодичная дорога и возможность подключения света, газа и воды.
- Заёмщика: платёж по ипотеке вместе с другими кредитами не должен превышать 50% дохода.
- Проект и смету: банк смотрит, реалистична ли смета и хватает ли лимита на весь объём работ.
- Подрядчика: по льготным программам — обязательная аккредитация у банка и эскроу-счёт.
Какие документы понадобятся
- Паспорт, СНИЛС, документы о доходах.
- Выписка ЕГРН на участок.
- Проект дома со сметой.
- Договор подряда с аккредитованным подрядчиком.
- Уведомление о начале строительства (после одобрения).
Предодобрение занимает обычно 1–3 дня. Полный пакет проверяется дольше.
Как оформить ипотеку на стройку: порядок действий
- Проверьте участок. Вид разрешённого использования, собственность, отсутствие обременений. Банк смотрит это первым.
- Выберите программу и получите предодобрение. Обычно 1–3 дня.
- Подберите аккредитованного подрядчика. По льготным программам — с эскроу-счётом. Подготовьте проект со сметой: банк оценивает реалистичность суммы.
- Подайте полный пакет документов. После одобрения подписываются кредитный договор и договор подряда.
- Стройте и получайте транши. Каждый этап закрывается актами и фотографиями, после чего банк переводит следующий транш.
Стройка под контролем банка
Каждый транш — после подтверждения этапа: акты, фотографии, иногда выезд оценщика. После завершения строительства дом регистрируется в Росреестре и до погашения кредита остаётся в залоге у банка.
Транши и эскроу работают в вашу пользу: банк финансирует только построенное. Подрядчик, согласный на такую схему, прошёл проверку банка — его реквизиты, договор и смета. Это готовый фильтр от «собрали деньги и исчезли».
Ипотека на строительство — единственная схема, где банк работает вашим контролёром. Деньги выдают за выполненный этап, обещания в расчёт не идут. Осталось выбрать подрядчика, который согласен на эти правила.
Частые вопросы об ипотеке на строительство
Какая ставка по ипотеке на строительство в 2026 году?
Семейная — до 6%, сельская — 0,1–3%, IT-ипотека — до 6%. Рыночные ставки — от ~20%, точные условия зависят от банка. Уточняйте в банке на момент подачи.
Какой нужен первоначальный взнос?
От 20% во всех программах — и в льготных, и в рыночных.
Можно ли использовать материнский капитал?
Да. Маткапитал можно направить на первоначальный взнос или на погашение ипотеки. При использовании маткапитала в строительстве, как правило, обязателен эскроу-счёт.
Можно ли строить дом своими силами?
По семейной и IT-ипотеке — нет, нужен аккредитованный подрядчик. Своими силами строят по сельской и дальневосточной программам, условия уточняйте в банке.
Что будет, если не уложиться в срок стройки?
Банк может запросить документы о целевом использовании средств, повысить ставку или применить штрафы. Поэтому в договоре с подрядчиком срок и график этапов фиксируются письменно.
